二手房交易环节中的各项税收是房地产税收的重要组成部分。当前，我县二手房交易税收征管中还存在一些问题，对此，本人作一粗浅的分析。
一、我县二手房交易税收征管现状
前两年，由于我国房地产交易市场价格上升较快，老百姓买房难的呼声很大。国务院为了抑制个人炒房和稳定房地产市场价格，打造和谐社会，对房地产市场实行宏观调控。2005年，国家税务总局、财政部、建设部联合下发了《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号），文件规定从2005年6月1日起个人购买不足2年的普通住房对外销售的全额征收营业税。2006年财政部、国家税务总局又出台了《关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号），文件规定从2006年6月1日起将个人购买住房不足2年改为不足5年对外销售的全额征收营业税。连续出台的两个“六一”房地产市场调控政策，对房地产市场价格的高增长起到了抑制作用，使房地产市场价格趋于平稳，国家对房地产市场调控初见成效。
在房地产宏观调控政策实施两年以后，随着经济的发展，我县房地产市场逐步开始升温，交易量逐步提高，据分析其主要原因：一是人们对住房的需求又逐步显现出来。如进城做生意需要房子，小孩进城读书需要房子，成人结婚需要房子。二是全国居民消费价格指数同比上涨3.4%，创27个月以来新高，这也是我国居民消费价格指数连续3个月同比上涨超过3%的警戒线，从而引发抗通货膨胀的想法，导致楼市交易量上升。三是由于股市风险加大，不少股民将资金撤离股市，转而投向房地产市场。从2006年下半年开始到2007年上半年，我县二手房的交易量大幅度增加。据统计，2007年1月—6月共成交二手房717宗，成交量比去年同期增长91.7%；征收二手房销售不动产营业税567万元，比去年同期增长64.59%；二手房销售不动产营业税占全县房地产营业税的27%。虽然二手房销售不动产营业税增长幅度较高，但是，在二手房的交易当中，还存在一些问题，影响了税收的征管。
二、我县二手房交易税收征管存在的问题
1、税收成本转嫁
根据现行国家政策规定，二手房在转让时，转让方应缴纳销售不动产营业税及附加（5.5%），个人所得税（普通住房1%，自建房3%），土地增值税0.5%；但是，在现实的二手房交易当中，往往卖方要的是到手价，各种税费一概不管。这样造成税收成本转嫁，从而降低了计税价格，造成国家税收损失。如壹万元交易价按国家规定的税率计算，减少税收45.18元。
2、二手房的评估交易价与实际交易价存在着一定的差距
为了防止买卖双方在二手房交易当中签订虚假合同，降低交易价，我县实行了房屋交易价值由中介机构进行评估的制度。为了促使中介机构做到公平、公正，我县还取消了中介机构向交易人收取的评估费用，评估的一切费用全部由财税部门承担。尽管如此，我县房地产评估还是存在着漏洞。人们想方设法寻找各种关系，降低房屋评估价格。因此，中介机构提供的评估与实际交易价还有一定的差距。据初步了解和分析，预计评估价比实际交易价平均低30%左右，仅此一项减少营业税税收100多万元。
三、建议
1、严格执行国家税收政策，明确二手房交易中的纳税主体
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定：“在中华人民共和国境内提供本条例的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。”因此，二手房交易中卖方为纳税主体。对此，一是要加强对国家税收政策的宣传，让转让者、购买者都了解国家税收政策，正确把握谁为纳税人，将纳税义务真正落实到应该纳税的人身上。二是财税部门要加强监督，发现二手房转让过程中税收负担实行转嫁的要进行重新换算，将损失的税收进行补缴，使国家税收政策落实到位。
2、制定地段基准房地产指导价，减少二手房交易评估中的漏洞。
为了切实加强房地产交易环节税收征管，堵塞因交易评估价格偏低造成征管漏洞，进一步促进二手房的交易公开、公平、公正，建议县政府按照房屋的坐落地点、土地基准价、建筑结构、建筑年限等要素制定地段基准房地产指导价，并将地段基准房地产指导价进行公示。这样既可以增加政策的透明度，又可以接受群众的监督，避免人情关系的影响；财税部门按照地段基准指导价为计税价格计算各种税费，避免应征税款的流失。（作者系武义县地税局副局长）
