1:3.5折算：合理合法

　　问：我县城中村改造国有土地上房屋征收补偿方案公开征求意见过程中，群众对“1：3.5折算”问题非常关注。请问“1：3.5折算”具体指什么？

　　答：我县城中村改造涉及部分非公寓式住宅，也就是我们俗称的“幢房”。8月7日公布的《国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)》中提出，被征收房屋为非公寓式住宅选择产权调换的，以公寓式住宅进行产权调换，产权调换面积按被征收房屋建筑占地面积的3.5倍折算建筑面积(房屋所有权证登记的建筑面积超过此计算方式建筑面积的，按房屋所有权证登记的实际面积计算)。群众所说的“1：3.5折算”指的是这一条款政策。这里有两点需要特别说明：

　　第一，折算出的建筑面积是被征收户在挑选安置房时享有的权益面积，也就是说，折算出的建筑面积是被征收户在选择安置房时不得超过的总面积。安置房屋和被征收房屋的产权调换不是简单的面积置换，而是两者经市场价值评估后的价值结算。

　　第二，并不是所有的“幢房”都是按这一比例进行折算的，超过三层半的合法建筑，房屋所有权证登记面积超过此计算方式建筑面积的，那按房屋所有权证登记的实际面积计算。

　　问：为什么要按1：3.5进行折算？

　　答：对所有权证登记实际建筑面积达不到建筑占地面积3.5倍的被征收房屋，确定按1：3.5进行折算，不是简单的决定，而是综合法律法规要求、涉改房屋现状等多方面情况作出的慎重决策。

　　从法律法规层面看，我县2014年印发的《武义县关于进一步加强农村住宅建设管理的若干意见(试行)》第四条规定，原则上农村住宅建筑高度不得超过11米。在具体规划中，根据相关建筑指标要求，11米高的住宅设计为三层半比较合理。现实中，我县高度不超过11米的合法住宅也基本上是这样建造的。

　　从涉改房屋现状看，本次改造红线内各区块上的房屋大都是一层或二层，部分三层，三层以上极为少数。根据前期入户调查情况来看，涉改“幢房”的平均层数不超过二层。对此，确定1：3.5的折算比例已经是最大限度地考虑了被征收户的利益。

　　从提升居住品质看，我们要规划建设的安置集聚区是配套功能完善、基础设施齐全、环境优美的品质小区，而这前提必须是集聚节约用地。若提高折算比例，就意味着要增加安置房屋建筑面积，需要更多的建设用地，这势必挤占公共建设用地空间。

　　最后，我还要说的是，有的群众仅以折算比例高低来评论征迁政策的优劣，这是不科学的。不同政策的对比，必须是整体比较，而不能断章取义，以偏概全。应该说，我县的城中村改造征迁政策在金华市范围内是极为优惠的，其它县市虽有更高的折算比例，但其占地面积认定、房屋价值评估、产权调换方式等与我县有区别，最终群众得到的利益并不是与折算比例成正比的。